LTV DTI DSR 계산 방법과 대출한도 확인

집값의 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있는지만 계산하면 틀립니다. 한도를 정하는 값이 셋이고, 그중 가장 낮게 나온 값이 실제 한도가 됩니다. 담보가 충분해도 소득에서 막히고, 소득이 충분해도 기존 대출에서 막힙니다.

대출한도, 지금 확인할 것

한도를 정하는 값은 셋입니다. 각각 재는 대상이 다릅니다.

• LTV — 담보 가격 대비 얼마까지 빌려주는가
• DTI — 연소득 대비 연간 원리금이 얼마인가
• DSR — 모든 대출의 연간 원리금이 연소득의 얼마인가

셋을 각각 계산한 뒤 가장 낮게 나온 값이 내 한도입니다.

그래서 «집값의 몇 퍼센트» 만 보고 계산하면 실제 승인액과 크게 벌어집니다.

어느 쪽에서 막히는가

사람마다 막히는 지점이 다릅니다. 내가 어느 경우인지부터 봐야 합니다.

담보에서 막히는 경우

소득은 넉넉한데 담보 가격이 낮은 경우입니다. LTV 가 한도를 잘라 버립니다.

소득에서 막히는 경우

담보는 충분한데 연소득이 작은 경우입니다. DTI 와 DSR 이 동시에 걸립니다.

기존 대출에서 막히는 경우

가장 자주 놓치는 곳입니다. DSR 은 신용대출과 마이너스통장까지 끌어와 원금과 이자를 함께 셉니다.

쓰지 않고 열어만 둔 한도도 잡힐 수 있습니다. 어디까지 잡히는지가 결과를 가릅니다.

세 값은 각각 어떻게 계산하나

계산식 자체는 단순합니다. 갈리는 것은 «무엇을 넣느냐» 입니다.

• LTV = 대출금액 ÷ 담보 가격
• DTI = 연간 대출원리금 총액 ÷ 연소득
• DSR = 전체 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득

금융감독원 설명을 그대로 옮기면, DTI 가 60%이고 연봉이 5,000만원이면 한 해에 갚을 원금과 이자를 합쳐 3,000만원을 넘지 않는 선에서만 빌릴 수 있습니다.

DSR 이 DTI 보다 까다로운 이유는 대상이 넓기 때문입니다. DTI 는 주택담보대출 중심이지만 DSR 은 모든 대출을 봅니다.

그래서 같은 소득이어도 기존 대출이 있으면 DSR 에서 먼저 걸립니다.

계산하는 순서

순서를 지켜야 헛계산을 피합니다.

1. 담보 가격을 확정한다

시세인지 감정가인지에 따라 출발점이 달라집니다. 여기서 어긋나면 뒤가 전부 틀립니다.

2. 연소득을 확정한다

무엇을 소득으로 인정받는지가 관건입니다. 증빙 방식에 따라 인정액이 달라집니다.

3. 기존 대출을 전부 모은다

여기서 빠뜨리면 계산이 실제보다 후하게 나옵니다. 잡히는 범위를 먼저 확인해야 합니다.

놓치기 쉬운 것

계산이 실제와 벌어지는 이유는 대개 이 셋입니다.

• 상환방식을 안 정하고 계산한 경우 — 원리금균등과 만기일시는 연간 상환액이 다릅니다
• 만기를 길게 잡아 원리금을 줄인 경우 — 산정 기준이 따로 있습니다
• 마이너스통장을 «안 썼으니 0» 으로 둔 경우

세 개 모두 DSR 을 실제보다 낮게 만듭니다. 계산기에서는 통과하고 창구에서 막힙니다.

LTV·DTI·DSR이란

세 지표는 각각 다른 위험을 봅니다.

LTV는 담보 가격 대비 대출 한도를 뜻합니다. 담보를 팔았을 때 회수되는지를 봅니다.

DTI는 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 갚을 능력이 있는지를 봅니다.

DSR은 전체 부채를 파악해 한도를 정합니다. 이 대출 하나가 아니라 빚 전부를 기준으로 갚을 능력을 봅니다.

자주 묻는 질문

세 개 중 하나만 통과하면 되나요?

아닙니다. 셋을 각각 계산해 그중 가장 낮은 값이 한도가 됩니다.

DTI와 DSR은 뭐가 다른가요?

대상 범위가 다릅니다. DSR은 신용대출과 마이너스통장을 포함해 모든 대출의 원금과 이자를 반영합니다.

안 쓰는 마이너스통장도 잡히나요?

개설해 둔 한도가 부채로 잡힐 수 있습니다. 어느 범위까지 잡는지는 기준을 확인해야 합니다.

읽기 전 확인 기준

아래 기준으로 대출한도 계산 정보를 정리했습니다.

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