전세나 월세 계약을 마쳤다면 임대차계약서에 확정일자를 받아야 보증금을 지키는 순위가 생깁니다. 확정일자는 그 날짜에 이 계약서가 존재했다는 사실을 공적으로 남기는 절차이고, 입주와 전입신고에 묶여야 비로소 힘을 냅니다. 어디서 받는지, 무엇을 들고 가야 하는지, 수수료는 얼마인지, 언제부터 효력이 생기는지를 순서대로 짚습니다.
확정일자 바로 확인하기
임차주택 소재지의 읍·면사무소나 동 주민센터, 시·군·구 출장소에 주택임대차계약서 원본과 신분증을 들고 가면 그 자리에서 받을 수 있습니다. 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게도 받을 수 있습니다.
수수료는 1건 600원입니다. 계약증서가 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원이 더해집니다.
받기 전 같이 보면 좋은 기준
확정일자만 받아두면 보증금이 지켜진다고 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 우선변제권은 주택의 인도(입주)와 전입신고가 함께 갖춰져야 생깁니다. 셋 중 하나라도 늦으면 그만큼 순위가 밀립니다.
- 인도(입주) — 실제로 그 집에 들어가 점유를 시작했는지
- 전입신고 — 주민등록을 그 주소로 옮겼는지
- 확정일자 — 계약서에 공적으로 날짜가 찍혔는지
먼저 걸러볼 3가지
- 계약서 원본을 갖고 있는지 — 사본으로는 부여되지 않습니다
- 본인 신분증이 있는지 — 주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증 중 하나
- 입주일과 전입신고 일정이 잡혀 있는지 — 확정일자만 앞서 받아도 효력은 뒤로 밀립니다
빠른 체크표
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 받는 곳 | 읍·면사무소 · 동 주민센터 · 시·군·구 출장소 · 지방법원과 그 지원 · 등기소 · 공증인 |
| 가져갈 것 | 주택임대차계약서 원본, 신분증 |
| 수수료 | 1건 600원 (계약증서가 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원 추가) |
| 효력 시점 | 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권 |
| 전자계약 | 전자계약증서에 확정일자 부여 신청 가능 · 신청처는 읍·면·동 |
상세 절차가 필요한 경우
다음에 해당하면 준비물이나 절차가 달라질 수 있습니다. 방문 전에 해당 기관에 확인하는 편이 빠릅니다.
- 정보처리시스템을 이용한 전자계약으로 체결한 경우
- 계약증서가 여러 장이어서 수수료가 달라지는 경우
- 본인이 아닌 사람이 대신 방문하는 경우
- 계약 내용이 변경되어 계약서를 다시 작성한 경우
확정일자란?
확정일자는 임대차계약서에 공신력 있는 기관이 그 날짜를 적어, 해당 날짜에 그 계약서가 존재했다는 사실을 증명해 주는 것입니다. 경매나 공매가 진행될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받는 근거가 됩니다. 부여 기관과 서류 기준은 법제처 생활법령 「확정일자 받기」에 정리돼 있습니다.
확정일자 받을 수 있는 대상 및 조건
주택임대차계약을 체결한 임차인이면 받을 수 있습니다. 별도의 소득 요건이나 보증금 상한 요건은 부여 단계에서 요구되지 않습니다.
- 대상 — 주택임대차계약을 체결한 임차인
- 필요 조건 — 계약서 원본 보유, 본인 확인 수단 지참
- 확인할 것 — 계약서에 임대인·임차인·목적물·보증금이 빠짐없이 적혀 있는지
확정일자 받는 방법 상세 안내
받는 경로는 크게 세 가지입니다. 어느 경로로 받아도 확정일자의 효력은 같습니다.
1. 주민센터 신청 (읍·면사무소 · 동 주민센터 · 시·군·구 출장소)
가장 많이 쓰는 경로입니다. 임차주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소를 방문해 계약서 원본과 신분증을 제출합니다. 전입신고를 같은 날 함께 처리하면 방문을 한 번으로 줄일 수 있습니다.
2. 법원·등기소·공증인 신청
지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게도 확정일자를 받을 수 있습니다. 주민센터 방문이 어려운 경우 이용할 수 있는 경로입니다.
3. 전자계약으로 체결한 경우
정보처리시스템을 이용해 주택임대차계약을 체결했다면 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우에도 신청처는 임차주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소입니다. 전자계약으로 체결하지 않았다면 이 경로는 쓸 수 없습니다.
확정일자 신청 서류
준비물은 단출합니다. 다만 원본이 아니면 부여되지 않으니 이 점만 주의합니다.
- 주택임대차계약서 원본 — 사본·사진·스캔본은 불가
- 신분증 — 주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증 중 하나
- 수수료 — 1건 600원 (계약증서 4장 초과 시 초과 4장마다 100원)
확정일자 전후 확인 방법
확정일자를 받았다고 끝이 아닙니다. 순위는 확정일자만이 아니라 그 앞에 무엇이 있느냐로 갈립니다.
1. 등기부등본으로 선순위 권리 확인
계약 전후로 등기부등본을 열람해 선순위 근저당이나 다른 권리가 있는지 봅니다. 앞선 권리가 크면 확정일자를 갖춰도 실제 배당에서 밀릴 수 있습니다. 주거 관련 세금 서류는 청약통장 소득공제 무주택확인서 정리에서 이어서 볼 수 있습니다.
2. 전입신고 처리 여부 확인
전입신고가 실제로 처리됐는지 확인합니다. 확정일자와 전입신고 중 하나라도 빠지면 우선변제권이 생기지 않습니다.
3. 계약서 원본 보관
확정일자가 찍힌 계약서 원본은 분실하지 않도록 보관합니다. 원본이 증명 수단이므로 사본만 남기면 나중에 곤란해집니다.
확정일자 효력 발생 시점 및 주의사항
주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우, 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다. 발생 시점 기준은 법제처 「대항력 및 우선변제권 취득」에서 확인할 수 있습니다.
- 확정일자를 먼저 받아 두어도 입주나 전입신고가 늦으면 효력도 그만큼 늦어집니다
- 같은 날 다른 권리가 설정되면 순위 다툼이 생길 수 있으니 일정을 앞당기는 편이 안전합니다
- 이사 후 전입신고를 미루는 사이 근저당이 설정되면 순위가 뒤로 밀립니다
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q1: 계약서 사본으로도 확정일자를 받을 수 있나요?
- A1: 받을 수 없습니다. 주택임대차계약서 원본을 제출해야 합니다. 사진이나 스캔본도 원본을 대신하지 못합니다.
- Q2: 확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?
- A2: 아닙니다. 주택의 인도(입주)와 전입신고가 함께 갖춰져야 우선변제권이 생기고, 그 효력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터입니다.
- Q3: 수수료는 얼마인가요?
- A3: 1건 600원입니다. 계약증서가 4장을 넘으면 초과하는 4장마다 100원이 추가됩니다.
읽기 전 확인 기준
내 조건과 예외 조건이 함께 설명되는지 확인합니다.
준비물, 신청, 효력 확인 흐름이 한 번에 이어지는지 봅니다.
비용, 기간, 제한 조건을 같은 기준으로 비교합니다.
날짜와 운영 기준이 현재 기준인지 마지막으로 확인합니다.
이 문서는 공식 기관 페이지가 아니며 신청을 대행하지 않습니다. 최종 기준과 처리는 관할 기관 안내를 따르십시오.